Louer un logement en Andorre

La plupart des gens qui s'installent en Andorre commencent par louer, et beaucoup louent pendant des années. L'offre de locations longue durée est rare, surtout dans l'agglomération de la capitale, et les bons appartements partent vite. Ce guide explique le fonctionnement des baux, ce que vous payez à l'entrée et chaque mois, les mesures du Govern (le gouvernement) sur les loyers, et la comparaison des loyers entre paroisses.

Comment se passe une location

La plupart des locations longue durée passent par une agence immobilière ; certains propriétaires louent en direct. Vous visitez, vous déposez votre dossier et, si le propriétaire l'accepte, vous signez un bail écrit et payez le dépôt de garantie et les honoraires de l'agence. Les baux sont régis par la loi sur les baux urbains, la Llei d'arrendaments de finques urbanes de 1999, modifiée à plusieurs reprises depuis, et par les mesures d'urgence sur le logement reconduites chaque année depuis 2020 (2026). Les baux sont rédigés en catalan ; demandez une traduction si nécessaire.

Durée minimale

Pour un logement qui est votre résidence principale, vous pouvez rester pendant la durée minimale légale même si le contrat prévoit une durée plus courte. Depuis les réformes de 2019, ce minimum est de cinq ans. Le locataire peut en général partir plus tôt en respectant le préavis prévu au contrat ; le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail de façon anticipée, sauf pour les motifs que prévoit la loi, comme le défaut de paiement.

Dépôt de garantie et honoraires d'agence

• Dépôt de garantie (fiança). Par usage, un mois de loyer pour un logement vide et deux mois pour un meublé (2026). Il est restitué à la fin, déduction faite des loyers impayés ou des dégâts au-delà de l'usure normale.
• Honoraires d'agence. Couramment un mois de loyer plus l'IGI (la TVA andorrane) à 4,5 %, à la charge du locataire (2026).
• Le premier mois de loyer, payé à la signature. Prévoyez environ trois mois de loyer d'avance, davantage pour un meublé.

Les documents

Les propriétaires et les agences demandent en général un passeport ou une carte de résident, un contrat de travail ou des bulletins de salaire récents, et parfois une référence bancaire ou un garant. Un non-résident ne peut en général pas signer un bail long sans avoir demandé un permis de résidence, et la demande de résidence elle-même exige un bail ou un acte de propriété : les deux démarches se font donc souvent ensemble. Une entreprise peut signer le bail pour un salarié.

Le gel des loyers et la prorogation des contrats

Depuis 2020, le Govern reconduit chaque année des mesures qui limitent les hausses de loyer et prolongent automatiquement les baux arrivant à échéance, dans le cadre de la législation d'urgence sur le logement. En dehors de ces mesures, le loyer est révisé une fois par an selon l'indice des prix à la consommation, sauf clause contraire. Comme les règles changent chaque année, demandez à l'agence ou au service du logement du Govern quel régime s'applique à votre bail avant de signer et avant tout renouvellement.

Ce que comprend le loyer

Dans la plupart des contrats, le loyer couvre le logement et les charges de copropriété, et vous payez en plus l'énergie et l'eau (2026) :

• L'électricité, avec un contrat FEDA à votre nom.
• L'eau et l'enlèvement des ordures, facturés par le comú (la mairie de la paroisse).
• Le chauffage. Dans les immeubles à chauffage collectif, il est souvent facturé avec les charges communes ou au compteur ; ailleurs, il est électrique ou individuel. Demandez le coût de l'hiver dernier : en altitude, c'est une grosse part du total mensuel.
• Internet et le téléphone, chez Andorra Telecom.

La place de parking se loue souvent à part ; vérifiez l'annonce et le contrat.

Meublé ou vide

Les appartements en location longue durée se louent des deux façons. Un meublé coûte plus cher et s'accompagne en général d'un dépôt de garantie plus élevé ; un logement vide peut être livré sans électroménager dans la cuisine. Établissez un état des lieux avec photos à la signature pour que le dépôt de garantie puisse être réglé équitablement à la fin.

Locations saisonnières et de saison de ski

À Canillo, à Encamp (y compris le Pas de la Case) et à La Massana, beaucoup d'appartements se louent pour la saison de ski, en général de décembre à avril. Les loyers de saison sont plus élevés par mois que les loyers longue durée, et des propriétaires préfèrent la location saisonnière, ce qui réduit l'offre longue durée dans ces paroisses en hiver. Un contrat saisonnier n'est pas un bail de résidence principale et ne donne pas droit à la durée minimale.

Location touristique

Louer un logement à des touristes à la nuit ou à la semaine exige de l'enregistrer comme logement à usage touristique (habitatge d'ús turístic, HUT) auprès du comú et du Govern, et les nouveaux enregistrements sont restreints dans l'agglomération de la capitale. Si vous comptez acheter pour louer à des touristes, vérifiez les règles propres à l'immeuble avant de vous engager.

Obligations du locataire et du propriétaire

• Le locataire paie le loyer et les factures à temps, utilise le logement comme convenu, l'entretient, paie les petites réparations courantes, et demande l'accord du propriétaire avant de sous-louer ou de faire des travaux.
• Le propriétaire livre le logement en état d'être habité, effectue les réparations nécessaires sur la structure et les installations, respecte la durée légale et les règles sur les loyers, et restitue le dépôt de garantie à la fin.

Où les loyers sont plus bas ou plus élevés

Les chiffres ci-dessous sont les loyers affichés actuels, mis à jour chaque jour à partir des annonces du marché.

Le tableau donne l'ordre actuel. En règle générale, les loyers au mètre carré sont les plus élevés à Andorre-la-Vieille et à Escaldes-Engordany, où se concentrent la plupart des emplois, des commerces et des services. Sant Julià de Lòria et les localités de la vallée d'Encamp sont en général plus abordables, et La Massana et Ordino attirent des familles qui cherchent plus d'espace à un prix intermédiaire. À Canillo et autour du Pas de la Case, le marché de la location longue durée est réduit et les loyers dépendent de la saison de ski. Comparez la colonne €/m², pas seulement le loyer médian, car la taille des appartements varie d'une paroisse à l'autre. Pour chercher, voyez les logements à louer en Andorre, et lisez les guides des paroisses, comme vivre à Sant Julià de Lòria ou vivre à La Massana, avant de choisir.

Les lois et les impôts changent. Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : consultez un notaire ou un conseiller avant de signer.