Comprar una vivienda en Andorra como extranjero

Los extranjeros pueden comprar vivienda en Andorra, y no hace falta ser residente para hacerlo. Lo que necesitas es la autorización del Govern antes de la escritura y, desde 2024, pagar además un impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera. Esta guía explica quién necesita qué, cuánto se tarda, qué relación hay entre la vivienda y la residencia, y los pasos prácticos para un comprador que vive en el extranjero. El proceso general está en Comprar vivienda en Andorra y los demás impuestos en Impuestos y gastos de comprar en Andorra.

Quién necesita la autorización

Quien no tiene la nacionalidad andorrana y no ha residido en Andorra durante el periodo exigido necesita la autorización de inversión extranjera (autorització d'inversió estrangera) para comprar inmuebles (2026). El periodo exigido es de tres años de residencia. La norma abarca viviendas, plazas de aparcamiento, trasteros y terrenos. Una sociedad con propiedad extranjera también la necesita (ver «Comprar a través de una sociedad» más abajo).

Cómo se obtiene

La solicitud se presenta al servicio de inversión extranjera del Govern. En la mayoría de las compras la prepara y la presenta por ti el notario que firmará la escritura, o un abogado. Identifica al comprador y la vivienda e indica el precio y el origen de los fondos; cuenta con aportar una copia del pasaporte, un justificante de domicilio, el contrato de arras firmado y documentación sobre la procedencia del dinero. El notario no puede firmar la escritura hasta que se concede la autorización, así que el contrato de arras debería incluirla como condición, con la devolución de las arras si se deniega.

Plazos

La autorización tarda varias semanas (2026). Con las comprobaciones y la escritura, un comprador no residente debería contar con dos o tres meses o más desde la oferta aceptada hasta la entrega de llaves.

El impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera

Desde febrero de 2024 (Llei 3/2024), el comprador que necesita la autorización paga también un impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera, además del impuesto de transmisiones o el IGI (2026):

• el 3% del valor para una primera vivienda, que puede incluir hasta dos plazas de aparcamiento y un trastero;
• tipos más altos, del 5%, 8% y 10%, a medida que aumenta el número de propiedades que tiene el comprador, y para compras de terrenos y de promoción.

El impuesto se paga antes de la firma o en ella. Se aplica una exención o una devolución si el comprador pasa a ser residente y usa la vivienda como residencia habitual durante un periodo mínimo.

Restricciones temporales

En 2024 y 2025 el Govern anunció y tramitó medidas temporales para limitar la nueva inversión extranjera en vivienda, como parte de su respuesta a la escasez de vivienda. Antes de pagar unas arras, pregunta al notario si alguna de estas medidas afecta a la vivienda que quieres comprar, en particular en el caso de pisos de segunda mano en la zona de la capital.

Comprar a través de una sociedad

Comprar a través de una sociedad andorrana o extranjera es posible y habitual para patrimonios más grandes o para varias propiedades. La autorización se aplica a la sociedad como compradora, y una sociedad con socios extranjeros necesita su propia autorización para constituirse o para invertir. Antes de elegir esta vía, asesórate sobre cómo tributan la sociedad, sus ingresos y una venta posterior.

Vías de residencia relacionadas con la vivienda

Comprar una vivienda no te da la residencia, y la residencia no es necesaria para comprar. Hay dos vías relacionadas con la vivienda:

• Residencia pasiva (residència passiva, para quienes no trabajan en Andorra): una inversión de 600.000 € en activos andorranos, que pueden ser inmuebles, más un depósito sin intereses de 47.500 € en la AFA (Autoritat Financera Andorrana, la autoridad financiera) y 9.500 € por cada persona a cargo, un seguro médico privado y al menos 90 días al año en Andorra (2026).
• Residencia activa (residència activa), mediante un empleo con un empleador andorrano o como trabajador por cuenta propia con tu propia sociedad. La vía por cuenta propia exige un depósito en la AFA de 50.000 € y al menos 183 días al año en Andorra. Para esta vía no hace falta una vivienda en propiedad, pero debes acreditar dónde vivirás, con un contrato de alquiler o una escritura.

Los titulares de un permiso de residencia necesitan una vivienda en Andorra, en propiedad o de alquiler. La autorización de residencia la gestiona el servicio de inmigración del Govern; normalmente prepara el expediente un abogado o una empresa especializada.

Bancos e hipotecas para no residentes

Los bancos andorranos prestan a no residentes, pero financian una parte menor del valor que a los residentes y piden más documentación. Como referencia aproximada, los residentes obtienen entre el 60 y el 80% del valor de tasación del banco a plazos de hasta 25 a 30 años, y los no residentes un porcentaje menor (2026). Cuenta con abrir una cuenta en el banco que te presta, explicar el origen de tu aportación y de tus ingresos, y que tu expediente se revise conforme a las normas contra el blanqueo de capitales. Algunos compradores piden en cambio un préstamo en su país con la garantía de otros bienes.

Aspectos prácticos

• Número fiscal. Para comprar necesitas un número fiscal andorrano, el NRT (número de registre tributari). El notario o tu abogado pueden solicitarlo con tu pasaporte.
• Cuenta bancaria. Abrir una cuenta como no residente es posible pero lento; los bancos suelen querer conocerte en persona y te pedirán un justificante de domicilio, el origen de los fondos y referencias. Empieza con tiempo, porque el precio se paga desde una cuenta andorrana o con cheque bancario en la firma.
• Poder notarial. Si no puedes asistir a la firma de la escritura, puedes otorgar un poder ante notario en tu país, apostillado y traducido. Pide al notario andorrano el texto del poder antes de firmarlo en el extranjero.
• Traducciones. Las escrituras y los contratos están en catalán. El notario puede explicarte la escritura en castellano, francés o inglés, pero pide una traducción del contrato de arras antes de firmarlo.

Las leyes y los impuestos cambian. Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico: consulta con un notario o un asesor antes de firmar.