Acheter un bien en Andorre quand on est étranger

Les étrangers peuvent acheter un bien en Andorre, et il n'est pas nécessaire d'y résider pour le faire. Il vous faut l'autorisation du Govern (le gouvernement) avant l'acte et, depuis 2024, vous payez aussi un impôt sur l'investissement immobilier étranger. Ce guide explique qui a besoin de quoi, les délais, le lien entre propriété et résidence, et les démarches pratiques pour un acheteur qui vit à l'étranger. Les étapes générales de l'achat sont dans Acheter un bien en Andorre et les autres impôts dans Impôts et frais d'un achat en Andorre.

Qui a besoin de l'autorisation

Toute personne qui n'est pas de nationalité andorrane et n'a pas résidé en Andorre pendant la durée requise a besoin de l'autorisation d'investissement étranger (autorització d'inversió estrangera) pour acheter un bien immobilier (2026). La durée requise est de trois ans de résidence. La règle s'applique aux logements, aux places de parking, aux caves et aux terrains. Une société à capital étranger en a besoin aussi (voir « Acheter par une société » plus bas).

Comment l'obtenir

La demande est adressée au service des investissements étrangers du Govern. Dans la plupart des achats, le notaire qui signera l'acte, ou un avocat, la prépare et la dépose pour vous. Elle identifie l'acheteur et le bien, et indique le prix et l'origine des fonds ; prévoyez une copie de passeport, un justificatif de domicile, le contrat d'arres (compromis avec acompte) signé et des pièces montrant d'où vient l'argent. Le notaire ne peut pas signer l'acte tant que l'autorisation n'est pas accordée : le contrat d'arres doit donc en faire une condition, avec restitution de l'acompte en cas de refus.

Les délais

L'autorisation prend plusieurs semaines (2026). Avec les vérifications et l'acte, un acheteur non résident doit compter deux à trois mois, voire plus, entre l'offre acceptée et la remise des clés.

L'impôt sur l'investissement immobilier étranger

Depuis février 2024 (Llei 3/2024), un acheteur qui a besoin de l'autorisation paie aussi un impôt sur l'investissement immobilier étranger, en plus de l'ITP ou de l'IGI (2026) :

• 3 % de la valeur pour un premier logement, qui peut comprendre jusqu'à deux places de parking et une cave ;
• des taux plus élevés de 5 %, 8 % et 10 % à mesure qu'augmente le nombre de biens que détient l'acheteur, ainsi que pour les achats de terrains et les opérations de promotion.

L'impôt se paie avant ou à la signature. Une exonération ou un remboursement s'applique si l'acheteur devient résident et fait du logement sa résidence principale pendant une durée minimale.

Restrictions temporaires

En 2024 et 2025, le Govern a annoncé puis fait adopter des mesures temporaires pour limiter les nouveaux investissements étrangers dans le logement, dans le cadre de sa réponse à la pénurie de logements. Avant de verser un acompte, demandez au notaire si une telle mesure touche le bien que vous voulez acheter, en particulier pour les appartements anciens de l'agglomération de la capitale.

Acheter par une société

Acheter par une société andorrane ou étrangère est possible et courant pour des patrimoines importants ou pour plusieurs biens. L'autorisation s'applique alors à la société en tant qu'acheteur, et une société à actionnaires étrangers a besoin de sa propre autorisation pour être constituée ou pour investir. Renseignez-vous sur l'imposition de la société, de ses revenus et d'une revente future avant de choisir cette voie.

Les voies de résidence liées à l'immobilier

Acheter un logement ne vous donne pas la résidence, et la résidence n'est pas exigée pour acheter. Deux voies sont liées à l'immobilier :

• La résidence passive (residència passiva, pour les personnes qui ne travaillent pas en Andorre) : un investissement de 600 000 € en actifs andorrans, qui peuvent être immobiliers, plus un dépôt sans intérêts de 47 500 € auprès de l'AFA (Autoritat Financera Andorrana, l'autorité financière) et de 9 500 € par personne à charge, une assurance santé privée et au moins 90 jours par an en Andorre (2026).
• La résidence active (residència activa), par un emploi chez un employeur andorran ou comme travailleur indépendant avec votre propre société. La voie de l'indépendant exige un dépôt de 50 000 € auprès de l'AFA et au moins 183 jours par an en Andorre. Un logement n'est pas exigé pour cette voie, mais vous devez montrer où vous habiterez, par un bail ou un acte de propriété.

Les titulaires d'un permis de résidence doivent disposer d'un logement en Andorre, en propriété ou en location. L'autorisation de résidence relève du service de l'immigration du Govern ; c'est en général un avocat ou un cabinet spécialisé qui prépare le dossier.

Banques et prêts pour les non-résidents

Les banques andorranes prêtent aux non-résidents, mais une part plus faible de la valeur qu'aux résidents, et elles demandent davantage de justificatifs. À titre indicatif, les résidents empruntent jusqu'à 60 à 80 % de l'estimation de la banque sur 25 à 30 ans au plus, et les non-résidents une part inférieure (2026). Attendez-vous à ouvrir un compte dans la banque prêteuse, à expliquer l'origine de votre apport et de vos revenus, et à voir votre dossier examiné au titre des règles de lutte contre le blanchiment. Certains acheteurs empruntent plutôt dans leur pays, en garantie d'autres actifs.

En pratique

• Numéro fiscal. Il vous faut un numéro fiscal andorran, le NRT (número de registre tributari), pour acheter. Le notaire ou votre avocat peut le demander avec votre passeport.
• Compte bancaire. Ouvrir un compte en tant que non-résident est possible mais lent ; les banques veulent en général vous rencontrer et demandent un justificatif de domicile, l'origine des fonds et des références. Commencez tôt, car le prix se paie depuis un compte andorran ou par chèque de banque à la signature.
• Procuration. Si vous ne pouvez pas être présent à l'acte, vous pouvez donner une procuration devant un notaire de votre pays, apostillée et traduite. Demandez la formulation au notaire andorran avant de la signer à l'étranger.
• Traductions. Les actes et les contrats sont rédigés en catalan. Le notaire peut expliquer l'acte en espagnol, en français ou en anglais, mais demandez une traduction du contrat d'arres avant de le signer.

Les lois et les impôts changent. Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : consultez un notaire ou un conseiller avant de signer.