Comprar un habitatge a Andorra com a estranger

Els estrangers poden comprar immobles a Andorra, i no cal ser-ne resident per fer-ho. El que necessiteu és l'autorització del Govern abans de l'escriptura, i des del 2024 també pagueu un impost sobre la inversió estrangera en béns immobles. Aquesta guia explica qui necessita què, quant de temps cal, quina relació hi ha entre la propietat i la residència i els passos pràctics per a un comprador que viu a l'estranger. El procés general és a Comprar un habitatge a Andorra i els altres impostos, a Impostos i despeses de comprar a Andorra.

Qui necessita l'autorització

Tothom qui no té la nacionalitat andorrana i no ha residit a Andorra durant el període exigit necessita l'autorització d'inversió estrangera per comprar béns immobles (2026). El període exigit és de tres anys de residència. La norma inclou habitatges, places d'aparcament, trasters i terrenys. Una societat amb capital estranger també la necessita (vegeu "Comprar a través d'una societat" més avall).

Com s'obté

La sol·licitud es presenta al servei d'inversió estrangera del Govern. En la majoria de compres, el notari que signarà l'escriptura, o un advocat, la prepara i la presenta per vosaltres. Identifica el comprador i l'immoble i indica el preu i l'origen dels fons; compteu que haureu d'aportar una còpia del passaport, un justificant de domicili, el contracte d'arres signat i la prova de la procedència dels diners. El notari no pot signar l'escriptura fins que no es concedeix l'autorització, de manera que el contracte d'arres l'ha de posar com a condició, amb la devolució de les arres si es denega.

Terminis

L'autorització tarda diverses setmanes (2026). Amb les comprovacions i l'escriptura, un comprador no resident ha de preveure de dos a tres mesos o més entre l'oferta acceptada i les claus.

L'impost sobre la inversió estrangera en béns immobles

Des del febrer del 2024 (Llei 3/2024), un comprador que necessita l'autorització també paga un impost sobre la inversió estrangera en béns immobles, a més de l'impost de transmissions o l'IGI (2026):

• el 3% del valor per a un primer habitatge, que pot incloure fins a dues places d'aparcament i un traster;
• tipus més alts del 5%, el 8% i el 10% a mesura que augmenta el nombre d'immobles que té el comprador, i per a les compres de terrenys i de promocions.

L'impost es paga abans de la signatura o en el moment de signar. S'aplica una exempció o un retorn si el comprador esdevé resident i fa servir l'habitatge com a residència habitual durant un període mínim.

Restriccions temporals

El 2024 i el 2025 el Govern va anunciar i tramitar mesures temporals per limitar la nova inversió estrangera en habitatge, dins de la seva resposta a la manca d'habitatge. Abans de pagar unes arres, pregunteu al notari si alguna d'aquestes mesures afecta l'immoble que voleu comprar, en particular en el cas de pisos de segona mà a la zona de la capital.

Comprar a través d'una societat

Comprar a través d'una societat andorrana o estrangera és possible i habitual per a patrimonis més grans o per a diversos immobles. L'autorització s'aplica a la societat com a compradora, i una societat amb socis estrangers necessita la seva pròpia autorització per constituir-se o per invertir. Assessoreu-vos sobre com tributen la societat, els seus ingressos i una venda posterior abans de triar aquesta via.

Vies de residència relacionades amb la propietat

Comprar un habitatge no us dona la residència, i la residència no és necessària per comprar. Hi ha dues vies relacionades amb la propietat:

• Residència passiva (per a les persones que no treballen a Andorra): una inversió de 600.000 € en actius andorrans, que poden ser béns immobles, més un dipòsit sense interessos de 47.500 € a l'AFA (Autoritat Financera Andorrana) i 9.500 € per cada persona a càrrec, una assegurança de salut privada i un mínim de 90 dies l'any a Andorra (2026).
• Residència activa, per mitjà d'un contracte amb una empresa andorrana o com a treballador per compte propi amb la vostra pròpia societat. La via del compte propi exigeix un dipòsit a l'AFA de 50.000 € i un mínim de 183 dies l'any a Andorra. Per a aquesta via no cal tenir un habitatge en propietat, però heu d'acreditar on viureu, amb un contracte de lloguer o una escriptura.

Els titulars d'un permís de residència necessiten un habitatge en propietat o de lloguer a Andorra. L'autorització de residència la tramita el servei d'immigració del Govern; normalment un advocat o una gestoria especialitzada prepara l'expedient.

Bancs i hipoteques per a no residents

Els bancs andorrans presten a no residents, però els financen una part menor del valor que als residents i els demanen més justificants. Com a orientació, els residents obtenen fins al 60 o el 80% de la taxació del banc a terminis de fins a 25 o 30 anys, i els no residents una proporció més baixa (2026). Compteu que haureu d'obrir un compte al banc que us presta, explicar l'origen de la vostra aportació i dels vostres ingressos, i que el vostre expedient passarà les comprovacions de la normativa de prevenció del blanqueig de capitals. Alguns compradors, en canvi, demanen el préstec al seu país amb la garantia d'altres béns.

Aspectes pràctics

• Número tributari. Per comprar necessiteu un número tributari andorrà, l'NRT (número de registre tributari). El notari o el vostre advocat el pot sol·licitar amb el vostre passaport.
• Compte bancari. Obrir un compte com a no resident és possible però lent; els bancs solen voler conèixer-vos en persona i us demanaran un justificant de domicili, l'origen dels fons i referències. Comenceu aviat, perquè a la signatura el preu es paga des d'un compte andorrà o amb xec bancari.
• Poder. Si no podeu assistir a l'escriptura, podeu atorgar un poder davant d'un notari del vostre país, apostillat i traduït. Demaneu al notari andorrà el text del poder abans de signar-lo a l'estranger.
• Traduccions. Les escriptures i els contractes són en català. El notari us pot explicar l'escriptura en castellà, francès o anglès, però demaneu una traducció del contracte d'arres abans de signar-lo.

Les lleis i els impostos canvien. Aquesta guia és informació general, no assessorament jurídic: consulteu un notari o un assessor abans de signar.