Acheter un bien en Andorre : les étapes, une à une

L'achat d'un logement en Andorre suit le schéma de droit civil que l'on connaît en Espagne et en France, avec deux différences qui comptent : il n'existe pas de registre foncier d'État, et un acheteur qui n'est ni andorran ni résident de longue date doit obtenir l'autorisation du Govern (le gouvernement) avant l'acte. Les impôts et frais sont détaillés dans Impôts et frais d'un achat en Andorre.

Qui intervient

• L'agence. La plupart des logements se vendent par une agence immobilière, qui agit en général pour le vendeur et est payée par lui.
• Le notaire. Le notaire (notari) prépare et authentifie l'acte, vérifie le titre de propriété et les charges, perçoit les impôts dus à la signature : c'est le professionnel central de la transaction. C'est généralement l'acheteur qui choisit le notaire.
• Un avocat (advocat). Il n'est pas obligatoire, mais utile pour relire le contrat d'arres, pour un logement neuf acheté sur plan, ou si vous ne lisez pas le catalan.
• La banque, si vous empruntez : elle estime le bien et signe l'acte de prêt hypothécaire lors du même rendez-vous chez le notaire.
• Le comú, la mairie de la paroisse, qui tient le cadastre paroissial et enregistre le changement de propriétaire.
• Le service des investissements étrangers du Govern, si vous avez besoin de l'autorisation d'investissement étranger (voir Acheter en Andorre quand on est étranger).

Les étapes une à une

1. L'offre

Vous faites une offre par l'intermédiaire de l'agence, par écrit ou par e-mail. Une offre acceptée n'engage aucune des parties tant que le contrat d'arres n'est pas signé.

2. Le contrat d'arres (contracte d'arres)

L'acheteur et le vendeur signent un contrat d'arres (compromis avec acompte), le contracte d'arres, qui fixe le prix, les éléments compris (place de parking, cave, mobilier), la date limite de signature de l'acte et les conditions, comme l'obtention d'un prêt ou de l'autorisation d'investissement étranger. L'acompte est couramment de 10 % du prix, versé au vendeur ou sur le compte séquestre de l'agence. Selon l'usage, si vous vous retirez vous perdez l'acompte, et si le vendeur se retire il le rembourse au double.

Si vous avez besoin d'un prêt ou de l'autorisation, le contrat doit préciser ce que devient l'acompte si l'un ou l'autre est refusé.

3. Les vérifications

L'Andorre n'a pas de registre foncier d'État comparable à ceux de l'Espagne et de la France. La propriété se prouve par la chaîne des actes notariés et par le cadastre du comú. Le notaire vérifie le titre du vendeur, les éventuelles hypothèques ou autres charges et la situation du bien au cadastre, et confirme que les impôts du comú sont payés. Vérifiez vous-même les comptes de la copropriété et les travaux prévus (voir plus bas).

4. L'autorisation d'investissement étranger

Si vous n'êtes pas de nationalité andorrane et n'avez pas résidé pendant la durée requise, vous devez obtenir l'autorisation d'investissement étranger du Govern avant que l'acte puisse être signé. C'est en général le notaire ou un avocat qui prépare la demande. Depuis 2024, un impôt distinct sur l'investissement immobilier étranger s'applique aussi. Les deux sont traités dans Acheter en Andorre quand on est étranger.

5. L'acte notarié (escriptura)

Vous et le vendeur, ou vos représentants munis d'une procuration, signez l'acte de vente devant le notaire. Le solde du prix est réglé à la signature, en général par chèque de banque ou par virement, et l'ITP (l'impôt sur les transmissions) et les honoraires du notaire sont payés en même temps. Si vous empruntez, l'acte de prêt hypothécaire est signé juste après. Les clés vous sont remises à la signature, sauf mention contraire dans le contrat d'arres.

6. L'enregistrement au comú

Le notaire notifie la vente, et le comú vous inscrit comme nouveau propriétaire au cadastre paroissial. Dès lors, les impôts annuels du comú vous sont facturés. Faites transférer à votre nom les contrats d'électricité (FEDA) et d'eau (comú).

Combien de temps cela prend

Pour un acheteur résident qui paie comptant, il faut en général de quatre à huit semaines entre l'offre acceptée et l'acte (2026). Un prêt ajoute l'estimation et l'accord de la banque, habituellement quelques semaines. L'autorisation d'investissement étranger prend à elle seule plusieurs semaines : un acheteur non résident doit donc prévoir deux à trois mois, voire plus.

Les prêts immobiliers

Les banques andorranes prêtent aux résidents comme aux non-résidents. À titre indicatif, les résidents empruntent jusqu'à 60 à 80 % de l'estimation de la banque et les non-résidents moins, sur des durées allant jusqu'à 25 à 30 ans (2026). La banque estime elle-même le bien et prête sur la base de cette estimation, pas du prix : une estimation inférieure au prix signifie un apport plus important de votre part. Attendez-vous à ouvrir un compte dans la banque prêteuse et à justifier vos revenus et l'origine de vos fonds. Les frais de prêt figurent dans Impôts et frais d'un achat en Andorre.

Ce qu'il faut vérifier dans un appartement

• Les charges de copropriété. Demandez le montant mensuel ou trimestriel des charges, les derniers comptes et les procès-verbaux des dernières assemblées de copropriétaires. Les procès-verbaux révèlent les travaux prévus, comme une toiture neuve, un ascenseur ou une réfection de façade, qui peuvent entraîner un appel de fonds supplémentaire.
• Le chauffage et l'énergie. Beaucoup d'immeubles ont un chauffage collectif au fioul ou au gaz, réparti par compteur ou par quote-part ; d'autres ont un chauffage électrique individuel ou des pompes à chaleur. Demandez les factures de l'hiver dernier : en altitude, le chauffage pèse lourd. Demandez s'il existe un certificat énergétique pour le logement.
• Le parking et la cave. En Andorre, une place de parking et une cave (traster) sont en général des lots distincts, avec leur propre entrée au cadastre, leur propre ligne dans l'acte et leur propre impôt du comú. Vérifiez si le prix les inclut, combien sont compris et s'ils se trouvent dans le même immeuble.
• Les autorisations. Pour une extension ou des combles aménagés, vérifiez auprès du comú que les travaux ont été autorisés.
• La location touristique. Pour louer à des touristes, vérifiez d'abord les règles ; voir Louer en Andorre.

Neuf ou ancien

Un logement neuf acheté au promoteur paie l'IGI (la TVA andorrane), à 4,5 %, au lieu de l'ITP de 4 % sur un bien ancien (2026). Les achats sur plan se paient par étapes ; demandez comment vos versements sont garantis jusqu'à la livraison, quelle est la date de livraison et ce que couvre la garantie du promoteur. Un bien ancien se visite tel qu'il est, avec des frais de fonctionnement connus, mais peut demander des travaux de chauffage, de fenêtres ou d'isolation. Dans les paroisses des stations, beaucoup d'appartements ont été construits pour les vacances et peuvent être plus petits et moins bien isolés.

Où chercher

Les prix et l'offre varient fortement d'une paroisse à l'autre. Le guide des prix et la page du marché donnent les prix affichés actuels par paroisse, et chaque paroisse a son guide : Andorre-la-Vieille, Escaldes-Engordany, Encamp, Canillo, La Massana, Ordino et Sant Julià de Lòria. Pour chercher, commencez par les appartements à vendre en Andorre ou par une paroisse, par exemple les logements à vendre à La Massana.

Les lois et les impôts changent. Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : consultez un notaire ou un conseiller avant de signer.