Comprar un habitatge a Andorra: el procés, pas a pas

Comprar un habitatge a Andorra segueix el model de dret civil conegut a Espanya i a França, amb dues diferències que compten: no hi ha cap registre de la propietat estatal, i un comprador que no és andorrà ni resident de llarga durada necessita l'autorització del Govern abans de l'escriptura. Els impostos i les despeses són a Impostos i despeses de comprar a Andorra.

Qui hi intervé

• L'agència. La majoria d'habitatges es venen a través d'una agència immobiliària, que normalment actua per al venedor i la paga el venedor.
• El notari. El notari prepara i autoritza l'escriptura, comprova la titularitat i les càrregues, recapta els impostos que es paguen a la signatura i és el professional central de l'operació. Normalment és el comprador qui tria el notari.
• Un advocat. No és obligatori, però és útil per revisar el contracte d'arres, per a una obra nova comprada sobre plànol o si no llegiu el català.
• El banc, si demaneu una hipoteca: taxa l'immoble i signa l'escriptura d'hipoteca a la mateixa cita al notari.
• El comú, que porta el cadastre de la parròquia i hi registra el canvi de propietari.
• El servei d'inversió estrangera del Govern, si necessiteu l'autorització d'inversió estrangera (vegeu Comprar a Andorra com a estranger).

El procés pas a pas

1. L'oferta

Feu una oferta a través de l'agència, per escrit o per correu electrònic. Una oferta acceptada no obliga cap de les parts fins que no se signa el contracte d'arres.

2. El contracte d'arres

Comprador i venedor signen un contracte d'arres, que fixa el preu, el que s'hi inclou (plaça d'aparcament, traster, mobles), la data límit per signar l'escriptura i les condicions, com ara obtenir una hipoteca o l'autorització d'inversió estrangera. Les arres solen ser el 10% del preu, pagades al venedor o al compte de clients de l'agència. Segons el pacte habitual, si vosaltres us en desdieu perdeu les arres, i si se'n desdiu el venedor us les ha de retornar doblades.

Si necessiteu una hipoteca o l'autorització, el contracte ha de dir què passa amb les arres si es denega l'una o l'altra.

3. Comprovacions

Andorra no té un registre de la propietat estatal com el que tenen Espanya i França. La propietat s'acredita amb la cadena d'escriptures notarials i amb el cadastre del comú. El notari comprova el títol de propietat del venedor, les hipoteques o altres càrregues i la situació de l'immoble al cadastre, i confirma que els impostos comunals estan pagats. Els comptes i les obres previstes de la comunitat de propietaris els heu de revisar vosaltres (vegeu més avall).

4. L'autorització d'inversió estrangera

Si no teniu la nacionalitat andorrana i no hi heu residit durant el període exigit, heu d'obtenir l'autorització d'inversió estrangera del Govern abans de poder signar l'escriptura. Normalment el notari o un advocat en prepara la sol·licitud. Des del 2024 també s'aplica un impost específic sobre la inversió estrangera en béns immobles. Tots dos s'expliquen a Comprar a Andorra com a estranger.

5. L'escriptura

Vosaltres i el venedor, o els vostres representants amb un poder, signeu l'escriptura de compravenda davant del notari. La resta del preu es paga a la signatura, normalment amb xec bancari o transferència, i l'impost de transmissions i els honoraris del notari es paguen alhora. Si teniu hipoteca, l'escriptura d'hipoteca se signa just després. Rebeu les claus a la signatura, tret que el contracte d'arres digui el contrari.

6. Inscripció al comú

El notari comunica la transmissió i el comú us inscriu com a nou propietari al cadastre de la parròquia. A partir d'aquell moment els impostos anuals del comú us els facturen a vosaltres. Poseu a nom vostre els contractes d'electricitat (FEDA) i d'aigua (comú).

Quant de temps cal

Per a un comprador resident que paga al comptat, el més habitual és de quatre a vuit setmanes entre l'oferta acceptada i l'escriptura (2026). Una hipoteca hi afegeix la taxació i l'aprovació del banc, normalment unes quantes setmanes. L'autorització d'inversió estrangera tarda diverses setmanes per si sola, de manera que un comprador no resident ha de preveure de dos a tres mesos o més.

Hipoteques

Els bancs andorrans presten a residents i a no residents. Com a orientació, els residents obtenen fins al 60 o el 80% de la taxació del banc i els no residents menys, a terminis de fins a 25 o 30 anys (2026). El banc fa la seva pròpia taxació i presta sobre la taxació, no sobre el preu, de manera que una taxació per sota del preu vol dir més aportació per part vostra. Compteu que haureu d'obrir un compte al banc que us presta i justificar els vostres ingressos i l'origen dels fons. Les despeses de la hipoteca són a Impostos i despeses de comprar a Andorra.

Què cal revisar en un pis

• Quotes de comunitat. Demaneu la quota mensual o trimestral de la comunitat, els últims comptes i les actes de les juntes de propietaris recents. Les actes mostren les obres previstes, com ara una teulada nova, un ascensor o reparacions de façana, que poden comportar una derrama.
• Calefacció i energia. Molts edificis tenen calefacció central de gasoil o de gas repartida per comptador o per quota; d'altres tenen calefacció elèctrica individual o bomba de calor. Demaneu les factures de l'hivern passat: en altitud, la calefacció és una despesa important. Pregunteu si l'habitatge té certificat energètic.
• Aparcament i traster. A Andorra una plaça d'aparcament i un traster solen ser unitats separades amb la seva pròpia entrada al cadastre, la seva pròpia partida a l'escriptura i el seu propi impost comunal. Comproveu si el preu els inclou, quants n'hi ha d'inclosos i si són al mateix edifici.
• Llicències. En el cas d'una ampliació o unes golfes condicionades, comproveu amb el comú que les obres es van autoritzar.
• Ús turístic. Per llogar a turistes, informeu-vos primer de les normes; vegeu Llogar a Andorra.

Obra nova o segona mà

Una obra nova comprada al promotor paga l'IGI, l'impost indirecte andorrà, al 4,5%, en lloc del 4% de l'impost de transmissions d'una compra de segona mà (2026). Les compres sobre plànol es paguen per fases; pregunteu com es garanteixen els vostres pagaments fins al lliurament, quina és la data de lliurament i què cobreix la garantia del promotor. Un habitatge de segona mà es pot veure tal com és, amb les despeses de manteniment conegudes, però pot necessitar obres a la calefacció, les finestres o l'aïllament. A les parròquies de les estacions d'esquí molts pisos es van construir per a les vacances i poden ser més petits i estar menys aïllats.

On buscar

Els preus i l'oferta varien molt entre les set parròquies. La guia de preus i la pàgina del mercat mostren els preus demanats actuals per parròquia, i cada parròquia té la seva guia: Andorra la Vella, Escaldes-Engordany, Encamp, Canillo, la Massana, Ordino i Sant Julià de Lòria. Per buscar, comenceu per pisos en venda a Andorra o per una parròquia, per exemple habitatges en venda a la Massana.

Les lleis i els impostos canvien. Aquesta guia és informació general, no assessorament jurídic: consulteu un notari o un assessor abans de signar.