Impôts et frais d'un achat immobilier en Andorre

Les impôts sur l'immobilier en Andorre sont faibles comparés à ceux des pays voisins, mais ils ne sont pas nuls, et un acheteur doit les prévoir dans son budget avant de faire une offre. Ce guide recense ce que vous payez à l'achat, chaque année tant que vous êtes propriétaire, et à la revente. Tous les chiffres ont été vérifiés en septembre 2026. Les étapes de l'achat sont décrites dans Acheter un bien en Andorre.

ITP ou IGI

L'impôt que vous payez dépend de qui vend :

• Un bien ancien, acheté à un particulier ou à une société qui n'est pas le promoteur, paie l'impôt sur les transmissions, l'ITP (impost de transmissions patrimonials), à 4 % du prix (2026). Sur ce total, 1 % va à l'État et 3 % au comú (la mairie de la paroisse) où se trouve le bien.
• Un logement neuf acheté au promoteur paie l'IGI (impost general indirecte, l'équivalent andorran de la TVA) à 4,5 % au lieu de l'ITP (2026). Le promoteur l'inclut dans sa facture.

L'impôt se paie à la signature, par l'intermédiaire du notaire, sur le prix indiqué dans l'acte. Les places de parking et les caves vendues avec le logement sont imposées de la même façon.

Frais de notaire

Les honoraires du notaire suivent un barème officiel qui augmente avec le prix. En pratique, ils vont de quelques centaines d'euros à environ deux mille euros pour un logement, plus les débours du notaire pour les copies et certificats, et l'IGI en sus (2026). Demandez une estimation au notaire avant le rendez-vous : il vous indiquera aussi le montant exact de l'impôt dû.

Commission d'agence

Dans le cas habituel, c'est le vendeur qui paie l'agence, environ 5 % du prix plus l'IGI (2026). L'acheteur ne paie rien, sauf si un contrat de recherche distinct en dispose autrement. Lisez ce que vous signez à l'agence : un bon de visite ou un mandat de recherche peut prévoir des honoraires.

Impôt sur l'investissement immobilier étranger

Les acheteurs qui ont besoin de l'autorisation d'investissement étranger du Govern (le gouvernement) paient aussi un impôt sur l'investissement immobilier étranger, créé en 2024 : 3 % de la valeur pour un premier logement, avec des taux plus élevés pour les biens suivants et pour les terrains ou la promotion. Les tranches, les seuils et le remboursement prévu pour les acheteurs qui deviennent résidents sont détaillés dans Acheter en Andorre quand on est étranger.

Frais de prêt

Si vous empruntez, prévoyez :

• les frais de dossier de la banque, un pourcentage du prêt fixé par chaque établissement ;
• l'expertise, payée à l'expert de la banque ;
• les honoraires du notaire pour l'acte de prêt hypothécaire, selon le même barème que la vente, plus l'IGI ;
• une assurance décès et une assurance habitation, que la banque exige en général et peut vous demander de souscrire auprès de son propre assureur.

L'Andorre ne prélève pas sur l'acte de prêt hypothécaire de droit d'enregistrement du type de celui que perçoit l'Espagne.

Charges annuelles

• Impôts du comú. Chaque paroisse prélève un petit impôt foncier et facture des services comme l'enlèvement des ordures ; ensemble, ils représentent en général de quelques dizaines à quelques centaines d'euros par an et par logement, les places de parking et les caves étant imposées à part (2026).
• Les charges de copropriété d'un appartement, fixées par le budget de la copropriété. Elles couvrent le ménage, l'ascenseur, l'assurance de l'immeuble et, dans beaucoup d'immeubles, le chauffage collectif. Demandez le montant actuel et les derniers comptes avant d'acheter.
• Énergie et eau. L'électricité de FEDA, l'eau du comú, le fioul ou le gaz quand le chauffage est individuel. L'IGI à 4,5 % s'applique aux services (2026).
• L'assurance habitation, non obligatoire sauf si la banque l'exige, mais habituelle.

Frais à la revente

Quand vous vendez, la plus-value est imposée au titre de l'impôt sur les plus-values des transmissions immobilières (impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries). Le taux baisse avec la durée de détention (2026) :

Une résidence principale détenue pendant une durée minimale est exonérée. Si une agence vend pour vous, sa commission et l'IGI sont en général à votre charge en tant que vendeur.

Exemple chiffré : un bien ancien à 500 000 €

Un résident qui n'a pas besoin de l'autorisation d'investissement étranger achète comptant, par une agence, un appartement ancien à 500 000 € (chiffres de 2026) :

Un acheteur qui emprunte ajoute les frais bancaires ci-dessus. Un acheteur qui a besoin de l'autorisation ajoute l'impôt sur l'investissement immobilier étranger. Un logement neuf au même prix paie l'IGI à 4,5 % (22 500 €) au lieu de l'ITP.

Ce qui n'existe pas

L'Andorre n'a ni impôt sur la fortune, ni droits de succession, ni droits de donation (2026). L'impôt sur le revenu des personnes physiques est de 10 % sur la part des revenus qui dépasse l'abattement, et les revenus locatifs d'un bien que vous possédez y sont soumis. Il n'y a pas d'impôt annuel sur la détention d'une résidence secondaire au-delà des impôts du comú mentionnés plus haut.

Les lois et les impôts changent. Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : consultez un notaire ou un conseiller avant de signer.