Comprar vivienda en Andorra: el proceso, paso a paso

Comprar una vivienda en Andorra sigue el esquema de derecho civil que se conoce en España y Francia, con dos diferencias importantes: no existe un registro de la propiedad estatal, y el comprador que no es andorrano ni residente de larga duración necesita la autorización del Govern antes de la escritura. Los impuestos y gastos se explican en Impuestos y gastos de comprar en Andorra.

Quién interviene

• La inmobiliaria. La mayoría de las viviendas se venden a través de una agencia inmobiliaria, que normalmente actúa por cuenta del vendedor y cobra del vendedor.
• El notario. El notario (notari) prepara y autoriza la escritura, comprueba la titularidad y las cargas, cobra los impuestos que se pagan en la firma y es el profesional central de la operación. Normalmente es el comprador quien elige al notario.
• Un abogado (advocat). No es obligatorio, pero resulta útil para revisar el contrato de arras, en una obra nueva comprada sobre plano o si no lees catalán.
• El banco, si pides una hipoteca: tasa la vivienda y firma la escritura de hipoteca en la misma cita ante el notario.
• El comú, el ayuntamiento de la parroquia, que lleva el catastro parroquial y registra el cambio de propietario.
• El servicio de inversión extranjera del Govern, si necesitas la autorización de inversión extranjera (consulta Comprar en Andorra como extranjero).

El proceso paso a paso

1. La oferta

Presentas una oferta a través de la inmobiliaria, por escrito o por correo electrónico. Una oferta aceptada no obliga a ninguna de las partes hasta que se firma el contrato de arras.

2. El contrato de arras (contracte d'arres)

Comprador y vendedor firman un contrato de arras, el contracte d'arres, que fija el precio, los elementos incluidos (plaza de aparcamiento, trastero, muebles), la fecha límite para firmar la escritura y las condiciones, como obtener una hipoteca o la autorización de inversión extranjera. Las arras suelen ser el 10% del precio y se pagan al vendedor o a la cuenta de clientes de la inmobiliaria. Según el acuerdo habitual, si te echas atrás pierdes las arras, y si se echa atrás el vendedor te las devuelve por duplicado.

Si necesitas una hipoteca o la autorización, el contrato debe decir qué pasa con las arras si se deniega cualquiera de las dos.

3. Comprobaciones

Andorra no tiene un registro de la propiedad estatal como los de España y Francia. La propiedad se acredita mediante la cadena de escrituras notariales y el catastro del comú. El notario comprueba el título del vendedor, las hipotecas u otras cargas y la situación de la vivienda en el catastro, y confirma que los impuestos del comú están pagados. Las cuentas de la comunidad de propietarios y las obras previstas debes revisarlas tú (ver más abajo).

4. La autorización de inversión extranjera

Si no tienes la nacionalidad andorrana y no has residido el tiempo exigido, debes obtener la autorización de inversión extranjera del Govern antes de poder firmar la escritura. Normalmente la solicitud la prepara el notario o un abogado. Desde 2024 se aplica además un impuesto específico sobre la inversión inmobiliaria extranjera. Ambos temas se tratan en Comprar en Andorra como extranjero.

5. La escritura (escriptura)

Tú y el vendedor, o vuestros representantes con un poder notarial, firmáis la escritura de compraventa ante el notario. El resto del precio se paga en la firma, normalmente con cheque bancario o transferencia, y en ese mismo momento se pagan el impuesto de transmisiones y los honorarios del notario. Si pides una hipoteca, la escritura de hipoteca se firma justo después. Recibes las llaves en la firma, salvo que el contrato de arras diga otra cosa.

6. Inscripción en el comú

El notario comunica la transmisión y el comú te inscribe como nuevo propietario en el catastro parroquial. A partir de ese momento los impuestos anuales del comú se te facturan a ti. Pon a tu nombre los contratos de electricidad (FEDA) y de agua (comú).

Cuánto se tarda

Para un comprador residente que paga al contado, lo habitual son de cuatro a ocho semanas desde la oferta aceptada hasta la escritura (2026). Una hipoteca añade la tasación y la aprobación del banco, normalmente unas semanas. La autorización de inversión extranjera tarda por sí sola varias semanas, así que un comprador no residente debería contar con dos o tres meses o más.

Hipotecas

Los bancos andorranos prestan a residentes y a no residentes. Como referencia aproximada, los residentes obtienen entre el 60 y el 80% del valor de tasación del banco y los no residentes menos, a plazos de hasta 25 a 30 años (2026). El banco tasa la vivienda por su cuenta y presta sobre la tasación, no sobre el precio, de modo que una tasación inferior al precio implica que tendrás que aportar más. Cuenta con abrir una cuenta en el banco que te presta y con justificar tus ingresos y el origen de tus fondos. Los gastos de la hipoteca se detallan en Impuestos y gastos de comprar en Andorra.

Qué revisar en un piso

• Gastos de comunidad. Pide la cuota de comunidad mensual o trimestral, las últimas cuentas y las actas de las juntas de propietarios recientes. Las actas muestran las obras previstas, como un tejado nuevo, un ascensor o la reparación de la fachada, que pueden suponer una derrama.
• Calefacción y energía. Muchos edificios tienen calefacción central de gasóleo o gas repartida por contador o por cuota; otros tienen calefacción eléctrica individual o bomba de calor. Pide las facturas del invierno pasado: en altitud, la calefacción es un gasto importante. Pregunta si la vivienda tiene certificado energético.
• Aparcamiento y trastero. En Andorra, la plaza de aparcamiento y el trastero (traster) suelen ser fincas independientes con su propia entrada en el catastro, su propia partida en la escritura y su propio impuesto del comú. Comprueba si el precio los incluye, cuántos se incluyen y si están en el mismo edificio.
• Licencias. Si hay una ampliación o un desván reformado, comprueba con el comú que las obras estaban autorizadas.
• Uso turístico. Si quieres alquilar a turistas, consulta antes las normas; ver Alquilar en Andorra.

Obra nueva o segunda mano

Una obra nueva comprada al promotor paga IGI, el impuesto indirecto andorrano, al 4,5% en lugar del 4% del impuesto de transmisiones de una reventa (2026). Las compras sobre plano se pagan por fases; pregunta cómo se garantizan tus pagos antes de la entrega, cuál es la fecha de entrega y qué cubre la garantía del promotor. Una vivienda de segunda mano se puede ver tal como es, con sus gastos de mantenimiento conocidos, pero puede necesitar obras en la calefacción, las ventanas o el aislamiento. En las parroquias de estaciones de esquí muchos pisos se construyeron para vacaciones y pueden ser más pequeños y estar peor aislados.

Dónde buscar

Los precios y la oferta varían mucho entre las siete parroquias. La guía de precios y la página de mercado muestran los precios de oferta actuales por parroquia, y cada parroquia tiene su guía: Andorra la Vella, Escaldes-Engordany, Encamp, Canillo, La Massana, Ordino y Sant Julià de Lòria. Para buscar, empieza por pisos en venta en Andorra o por una parroquia, por ejemplo viviendas en venta en La Massana.

Las leyes y los impuestos cambian. Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico: consulta con un notario o un asesor antes de firmar.