Alquilar una vivienda en Andorra

La mayoría de quienes se trasladan a Andorra empiezan alquilando, y muchos siguen de alquiler durante años. La oferta de alquiler de larga duración es escasa, sobre todo en la zona de la capital, y los buenos pisos se alquilan rápido. Esta guía explica cómo funcionan los contratos, qué pagas al principio y cada mes, las medidas del Govern sobre los alquileres y cómo se comparan las rentas entre las parroquias.

Cómo funciona el alquiler

La mayoría de los alquileres de larga duración pasan por una inmobiliaria; algunos propietarios alquilan directamente. Visitas el piso, presentas tu solicitud con la documentación y, si el propietario te acepta, firmas un contrato por escrito y pagas la fianza y los honorarios de la agencia. Los contratos se rigen por la ley de arrendamientos urbanos, la Llei d'arrendaments de finques urbanes de 1999, modificada varias veces desde entonces, y por las medidas de emergencia en materia de vivienda que se renuevan cada año desde 2020 (2026). Los contratos están en catalán; pide una traducción si la necesitas.

Duración mínima

En una vivienda que usas como residencia habitual, puedes quedarte durante la duración mínima legal aunque el contrato indique una más corta. Desde las reformas de 2019 el mínimo es de cinco años. El inquilino normalmente puede irse antes avisando con la antelación que fije el contrato; el propietario no puede resolver el contrato antes de tiempo salvo por las causas que prevé la ley, como el impago.

Fianza y honorarios de la agencia

• Fianza (fiança). Lo habitual es un mes de renta para una vivienda sin amueblar y dos meses para una amueblada (2026). Se devuelve al final, descontando las rentas impagadas o los daños que vayan más allá del desgaste normal.
• Honorarios de la agencia. Normalmente un mes de renta más IGI al 4,5%, a cargo del inquilino (2026).
• La primera mensualidad, que se paga en la firma. Calcula unos tres meses de renta por adelantado, más si la vivienda está amueblada.

Documentación

Los propietarios y las agencias suelen pedir el pasaporte o la tarjeta de residencia, un contrato de trabajo o nóminas recientes y, a veces, una referencia bancaria o un avalista. Un no residente normalmente no puede firmar un contrato de larga duración sin haber solicitado un permiso de residencia, y la propia solicitud de residencia pide un contrato de alquiler o una escritura, así que los dos trámites suelen hacerse a la vez. Una empresa puede firmar el contrato para un empleado.

La congelación de rentas y las prórrogas de los contratos

Desde 2020 el Govern renueva cada año medidas que limitan las subidas de renta y prorrogan automáticamente los contratos que llegan a su vencimiento, dentro de la legislación de emergencia en materia de vivienda. Fuera de estas medidas, la renta se revisa una vez al año según el índice de precios al consumo, salvo que el contrato diga otra cosa. Como las normas cambian cada año, pregunta a la agencia o al servicio de vivienda del Govern qué régimen se aplica a tu contrato antes de firmar y antes de cualquier renovación.

Qué incluye la renta

En la mayoría de los contratos la renta cubre la vivienda y los gastos de comunidad, y los suministros se pagan aparte (2026):

• Electricidad, contratada con FEDA a tu nombre.
• Agua y recogida de basuras, que factura el comú.
• Calefacción. En los edificios con calefacción central suele cobrarse con los gastos de comunidad o por contador; en otros es eléctrica o individual. Pregunta cuánto costó el invierno pasado: en altitud supone una parte importante del total mensual.
• Internet y teléfono, de Andorra Telecom.

La plaza de aparcamiento a menudo se alquila aparte; compruébalo en el anuncio y en el contrato.

Amueblado o sin amueblar

Los pisos de larga duración se alquilan de las dos formas. Un piso amueblado cuesta más y suele llevar una fianza mayor; uno sin amueblar puede no tener electrodomésticos en la cocina. Acordad un inventario con fotografías en la firma para que la fianza pueda liquidarse de forma justa al final.

Alquileres de temporada y de temporada de esquí

En Canillo, Encamp (incluido Pas de la Casa) y La Massana, muchos pisos se alquilan para la temporada de esquí, normalmente de diciembre a abril. Las rentas de temporada son más altas por mes que las de larga duración, y los propietarios pueden preferir el alquiler de temporada, lo que reduce la oferta de larga duración en esas parroquias en invierno. Un contrato de temporada no es un alquiler de residencia habitual y no te da la duración mínima.

Alquileres turísticos

Alquilar una vivienda a turistas por noches o semanas exige inscribirla como alojamiento turístico (habitatge d'ús turístic, HUT) en el comú y en el Govern, y las nuevas inscripciones están restringidas en la zona de la capital. Si piensas comprar para alquilar a turistas, comprueba las normas del edificio concreto antes de comprometerte.

Obligaciones del inquilino y del propietario

• El inquilino paga la renta y los suministros a tiempo, usa la vivienda según lo acordado, la cuida, paga las pequeñas reparaciones del uso diario y pide permiso al propietario antes de subarrendar o hacer obras.
• El propietario entrega la vivienda en condiciones de habitabilidad, hace las reparaciones necesarias en la estructura y las instalaciones, respeta la duración legal y las normas sobre la renta, y devuelve la fianza al final.

Dónde es más barato y más caro alquilar

Las cifras siguientes son las rentas de oferta actuales, actualizadas a diario a partir de los anuncios del mercado.

La tabla muestra el orden actual. Por regla general, las rentas por metro cuadrado son más altas en Andorra la Vella y Escaldes-Engordany, donde están la mayoría de los empleos, las tiendas y los servicios. Sant Julià de Lòria y los pueblos del valle de Encamp suelen ser más asequibles, y La Massana y Ordino atraen a familias que buscan más espacio a un precio intermedio. En Canillo y en los alrededores de Pas de la Casa el mercado de larga duración es pequeño y las rentas dependen de la temporada de esquí. Compara la columna de €/m², no solo la renta mediana, porque el tamaño de los pisos varía entre parroquias. Para buscar, consulta viviendas en alquiler en Andorra y lee las guías de las parroquias, como vivir en Sant Julià de Lòria o vivir en La Massana, antes de decidirte.

Las leyes y los impuestos cambian. Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico: consulta con un notario o un asesor antes de firmar.